在对商业地产销售金融化进行深入研究的过程中，我们查阅了大量文献和案例，整理出十八种最为经典的房地产私募基金结构，供业界人士参考。以下将逐一分析这些基金结构的特点及其背后的智慧。\
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### 01 高和资本收购中华企业大厦\
高和资本通过其控股的天津畅和作为平台，与国开行旗下的国开金融及国开元融共同设立了“元融畅和”作为基金管理人。此次基金结构的特点在于，国开金融作为一般级委托人（劣后级），以1:2的比例募集信托优先级资金，国开金融还认购中间级份额（北京信托-增益10号集合信托计划）。信托成立后，元融畅和作为普通合伙人（GP），信托计划作为有限合伙人（LP），共同设立了“上海高开锦有限合伙企业”。国开行则通过高开锦自有资金1:1的比例，向其发放并购贷款。项目收购后将进行升级改造，提升租金，最终以散售方式聚拢资金。\
简评：该结构中运用了两次杠杆，自有资金与借款比接近1:6，体现了高效的资金运作模式。\
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### 02 赛富基金与新派白领公寓\
天津喜马拉雅投资有限公司（GP）与赛富不动产基金团队（LP）共同设立了北京赛富瑞益投资管理中心。赛富瑞益作为GP出资1%，而募集99%的社会投资人作为LP，设立北京赛富睿智投资中心（有限合伙），投资期限为1+2+1+1年，最低认购额度为500万元。赛富睿智将与赛富瑞益共同收购森德大厦的所属公司股权，经过重新装修后，将其出租给新派白领公寓管理方，租期为20年。管理公司每年支付的租金不得低于3%。\
简评：赛富的融资模式表面上为白领公寓项目提供资金支持，但实际上结构上已向REITs靠拢，具备较强的可复制性，未来还可通过出售资产或等待政策开放进行IPO退出，值得持续关注。\
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### 03 盛世神州与嘉实资本的美澜园项目\
社会投资人参与认购“嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划”，募得1.4亿元的优先级资金，嘉实资本担任管理人。专项计划作为LP，同时盛世神州认购劣后0.6亿元作为GP，设立有限合伙企业，合伙企业的投资期限为18个月。募得的资金通过委贷的方式进行增信，回款来自于售房收入。\
简评：该模式在本质上是一种高利贷行为，但由于盛世神州在房地产领域的经验，可以有效把控开发过程，确保回款安全。\
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### 04 建银精瑞与迦南资本投资葡萄牙\
双方募集600万欧元等值人民币的优先级与劣后级资金，各方出资设立有限合伙企业。募集的资金通过自贸区政策与香港、卢森堡SPV双层架构投资葡萄牙房产。\
简评：自贸区对外资股权投资的政策较为宽松，劣后级份额可转为房产实体，葡萄牙的移民政策也为基金退出提供了良好环境。然而，在当前的外汇政策下，该模式的可操作性已受到限制。\
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### 05 炬派禾晖证券与应收账款\
华宸未来作为专项资产管理人，通过“华宸未来-旭辉北京空港中心专项资产管理计划”向社会投资人募集4亿元，合伙企业的投资期限为6个月。资金用于受让旭辉顺欣的未收款项。\
简评：这种融资方式简单直接，能够提高开发商的资金周转率，但背后可能存在包销的情况。\
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### 06 易居中国与诺亚财富的地产母基金\
TOP50房地产商作为LP认购基石基金份额，易居中国的管理公司担任GP，持有1%的股份。此母基金总规模达到30亿元，将用于投资子基金或设立项目公司。\
简评：此母基金是房地产开发商合作的产物，虽然具有创新性，但在市场回暖后，其效果可能大打折扣。\
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### 07 平安信托收购瑞安天地\
平安信托推出“平安财富-安睿1号集合资金信托计划”，募集资金13.3亿元用于收购瑞安重庆天地的股权和债权，物业管理团队负责大楼的经营。\
简评：通过这一操作实现了存量资产的证券化，类似于REITs，但与标准化的金融产品仍存在差异。\
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### 08 中信起航专项资管计划\
中信起航的专项计划募集规模为52.1亿元，优先级与次级的比例为70.1%：29.9%。中信金石基金作为GP，设立有限合伙企业，计划投资于中信证券大厦。\
简评：该计划是国内首单投资不动产的专项资产管理计划，创新性在于突破了对非标产品投资的限制。\
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### 09 国开城市发展基金\
国开金融、昆仑信托和中海信托共同设立了开元城市发展基金，基金总规模为500亿元，其中一期为101亿元，投资期限为8年。\
简评：如此庞大的项目只能由国家队来进行运作，显示出其市场影响力。\
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### 10 中城投资平行基金\
中城投资管理团队设立“天津中城基业”作为GP，与中城投资共同设立多个平行基金，对房地产项目进行投资。\
简评：该模式对于资金周转率的要求较高，需依赖优秀的运营团队。\
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### 11 海航并购浦发大厦第一阶段\
海航置业通过信托计划募集资金，以股东借款的方式支付浦发置业的股权转让款。\
简评：该方式有效利用了杠杆收购，同时兼顾了资金的流动性。\
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### 12 海航并购浦发大厦第二阶段\
工银国际与海航置业共同设立的银海基金，通过支付对价实现对浦发置业的控制。\
简评：通过基金的运作，海航成功实现了投资的退出。\
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### 13 海航并购浦发大厦第三阶段\
资产支持专项计划通过海航集团担保向社会募集资金，实现资产的盘活，进而为未来的REITs公开发行奠定基础。\
简评：该方式为资产的收购和投资提供了新的路径。\
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### 14 万通中心基金化运作\
华润信托与万通地产共同设立万通基金，以寻找适合的投资人进行股权收购。\
简评：此事体现了万通高利率融资的策略。\
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### 15 阳光新业并购银河宾馆第一和第二阶段\
阳光新业通过其子公司进行收购，简化了操作流程。\
简评：相较于其他复杂的资金运作，阳光新业的方式显得更为直接有效。\
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### 结语\
上述十八种经典的房地产私募基金结构，均展示了市场参与者在面对复杂的市场环境时所采取的多样化策略与创新思维。这些结构不仅有效地解决了融资问题，也为未来的房地产投资提供了可借鉴的经验。